«Ростелеком» стоит на своем

Экономический кризис вынуждает пересматривать условия одной из самых крупных сделок на офисном рынке столицы. Как стало известно «Ъ», «Ростелеком» намерен договориться с чешской группой PPF о переносе сроков переезда в бизнес-центр Comcity в Новой Москве и добивается фиксации курса валют при оплате аренды. Консультанты прогнозируют, что на пересмотре договоров будут настаивать многие крупные арендаторы, даже несмотря на то что им придется уплатить штрафы девелоперам.

«Ростелеком» и ООО «Антенома Лимитед» (контролируется структурами чешской PPF Real Estate) готовятся подписать дополнительное соглашение к договору аренды, указывается в повестке заседания совета директоров госкомпании. «Ростелеком» намеревался разместить свой офис в принадлежащем PPF бизнес-центре Comcity в феврале, но отложил переезд на месяц, объясняет собеседник «Ъ», знакомый с ходом сделки. За это время стороны должны договориться об изменении условий сделки: «Ростелеком» рассчитывает снизить объем арендуемой площади и указать в соглашении валютный коридор, уточняет он. В «Ростелекоме» сообщили, что к заседанию совета директоров были подготовлены технические правки договора аренды, но не стали вдаваться в подробности. Представитель PPF заявил, что компания «не комментирует рыночные слухи».

PPF Real Estate входит в чешскую PPF Group. В портфеле компании — логистический парк «Томилино» (110 тыс. кв. м), торгово-развлекательные центры «Митино-парк» (118 тыс. кв. м), «М5 Молл» (81,5 тыс. кв. м) в Рязани, «Ярмарка» (37,5 тыс. кв. м) в Астрахани, промышленный комплекс «Южные ворота» (550 тыс. кв. м). По состоянию на июнь 2014 года группа владела активами по всему миру на сумму €24 млрд.

Подконтрольный государству «Ростелеком» обслуживает более 34 млн абонентов. Выручка группы в 2013 году составила 325,7 млрд руб., чистая прибыль — 24,1 млрд руб.

Бизнес-центр Comcity общей площадью 453 тыс. кв. м находится в Новой Москве в районе Румянцево (2 км от МКАД).

На переезд в Румянцево оператор решился еще в 2012 году. Первоначально планировалось арендовать 90 тыс. кв. м, но планы изменились после назначения в марте 2013 года президентом «Ростелекома» Сергея Калугина. Из-за высоких штрафных санкций компания не смогла расторгнуть договор аренды, но существенно пересмотрела его условия. Весной 2014 года «Ростелеком» договорился с PPF об аренде 58,5 тыс. кв. м и 380 парковочных мест (первоначально планировалось 1385 мест) сроком на 15 лет. Несмотря на пересмотр параметров, эта сделка по-прежнему является одной из самых крупных на московском рынке аренды офисов. Базовая ставка по договору должна была составить €259 плюс НДС за 1 кв. м в год и €70 с НДС за машино-место в месяц. Эксплуатационные платежи рассчитывались на уровне 3,36 тыс. руб. за 1 кв. м в год, ставка индексации закреплялась на уровне 4% в год. То есть общая сумма валютных платежей за весь период аренды по этим условиям должна составить более €269,02 млн, с учетом расходов на эксплуатацию в апреле 2014 года счет приравнивался к 18,975 млрд руб., по текущему курсу он составит 23,8 млрд руб. Сделка предполагала внесение депозита в размере €10,7 млн.

Ранее консультанты называли коммерческие условия сделки вполне рыночными. Но теперь ситуация изменилась. По данным S. A. Ricci, в 2014 году валютная стоимость аренды снизилась в Москве в среднем на 20%. В Knight Frank добавляют, что доля вакантных площадей на рынке офисов уже достигла кризисных показателей — 28%. Из-за снижения курса рубля многие арендаторы пытаются изменить условия договоров, и вслед за «Ростелекомом» на такой шаг могут пойти и другие крупные компании, прогнозирует управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. «Формула простая: если стоимость аренды составляет 3-6% от годового оборота бизнеса — это нормально, если показатель выше — это может негативно сказаться на показателях», — объясняет эксперт. Но, заключает он, изменить параметры сделки в большинстве случаев непросто из-за больших штрафов.